La Cronología de la Ejecución Hipotecaria en Arizona
Arizona es un estado de ejecución hipotecaria no judicial. La mayoría de las ejecuciones aquí corren en un reloj mínimo de ~211 días (aproximadamente 7 meses) desde el primer pago atrasado hasta la venta del fideicomiso, aunque 6–9 meses extremo a extremo es más típico en la práctica. Aquí está cada paso, la ley detrás, y qué puede hacer en cada etapa.
- 1Día 1
Primer pago atrasado
El prestamista nota el pago atrasado. Todavía no hay multa por mora hasta el día 16 en la mayoría de los préstamos.
Qué hacer: Llame a su prestamista. Muchos ofrecerán un plan de pagos o forbearance si actúa temprano.
- 2Días 16–30
Multas + primer contacto
Se aplica la multa por mora. El servicer comienza a contactarlo — llamadas, cartas, correos.
Qué hacer: No los ignore. Engagement es lo que mantiene las opciones abiertas.
- 3~Día 45
Aviso federal de mitigación de pérdidas
Bajo la Regulación X del CFPB (12 CFR 1024.39), su servicer debe contactarlo sobre alternativas a la ejecución. Recibirá una carta de 'mitigación de pérdidas' o 'aviso de delincuencia'.
Qué hacer: Evalúe modificación, forbearance, plan de pagos, o venta corta. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD son gratis.
- 4Día 120+
Corte federal — el servicer puede empezar la ejecución
Bajo reglas federales, un servicer no puede hacer la primera presentación de ejecución hasta que el préstamo esté más de 120 días delinquente. Después de eso, el fideicomisario puede registrar el Aviso de Venta del Fideicomiso.
Qué hacer: Esta es su última ventana tranquila. Empiece una solicitud de venta corta o modificación ahora.
- 5Día 121+
Aviso de Venta del Fideicomiso registrado (ARS §33-808)
El fideicomisario registra el aviso en la oficina del registrador del condado. Por ley, la fecha de subasta debe ser por lo menos 91 días después. El aviso se le envía por correo, se publica en la propiedad (por lo menos 20 días antes), y se publica semanalmente en un periódico local.
Qué hacer: Ventana crítica. La mayoría de los stops exitosos pasan en estos 91 días. Las posposiciones son comunes una vez que un paquete completo está en revisión del prestamista.
- 65 p.m. el día hábil ANTES de la venta
Corte final — reincorporación, orden judicial, o bancarrota
Bajo ARS §33-811(C), no presentar una orden judicial antes de las 5 p.m. del día hábil anterior a la venta renuncia a casi todas las defensas. También puede reincorporar el préstamo (pagar todo lo atrasado) hasta esa fecha bajo ARS §33-813.
Qué hacer: Si tiene plusvalía y fondos, reincorpore. Si la subasta debe detenerse inmediatamente, la bancarrota Capítulo 13 dispara un paro automático.
- 7Día de la subasta
Venta del fideicomiso
La casa se subasta en los escalones del juzgado o en línea. El título se transfiere al mejor postor. Si nadie alcanza la reserva del prestamista, la casa pasa a ser REO (propiedad del banco).
Qué hacer: Las posposiciones son posibles hasta el momento de la venta — pero solo si una resolución real está en marcha.
- 8Día después de la subasta
Pierde la propiedad
Arizona NO permite un derecho de redención después de una venta no judicial del fideicomiso. Una vez completada, el nuevo dueño puede empezar el desalojo inmediatamente.
Qué hacer: Las opciones se acabaron. Negocie 'cash for keys' durante el desalojo para salir con algo de dinero.
¿Ya recibió un Aviso de Venta del Fideicomiso?
Está dentro de la ventana de 91 días. Generalmente todavía podemos posponer la subasta una vez que un paquete completo de venta corta y la oferta del comprador estén con el prestamista. Cada día de retraso reduce sus opciones. Llame hoy al 480-672-1721 .
Not sure where to start?
A 10-minute call can change everything. Free, confidential, no pressure.